リースバックとは、自宅を売って現金化した後でも、そのまま家に住み続けることができる不動産売却方法のことです。

これまで住み慣れた自宅で生活を続けたいけれど、まとまった資金が必要というときに活用したい方法ですが、そもそもリースバックとはどのような仕組みになっているのでしょう。

そこで、

「住宅ローンの返済が苦しい」
「自宅を売って資金調達したいけれど住み慣れた家を離れたくない」
「他人に知られず家を売却し事業資金に充てたい」

といった方のために、リースバックとはどのような資金調達方法なのか説明していきます。

リースバックとはどのような資金調達の方法か

やっとマイホームを手に入れたけれど、新型コロナウイルス感染拡大の影響などで収入が減少し、今後長期に渡る住宅ローンを返済していくことが厳しいと感じている方は少なくありません。

事業者の中にも、売上激減で手元の資金がなく、自宅を売ってお金に換えたほうがよいのではないかと考える方もいることでしょう。

平時であれば毎月の給料や収入、賞与などで十分に住宅ローンの返済ができたはずなのに、コロナ禍でいつ収束するかわからない今では先行きに不安を感じるのも無理はありません。

しかし実際に家を売ってお金に換えることになれば、新たな住まいを見つけ引っ越しすることが必要となりますが、リースバックであれば引き続き自宅で生活を送ることが可能です。

リースバックの仕組み

「リースバック」とは正式名称を「セール・アンド・リースバック」といい、売却した自宅を買主から賃借することにより、引き続き住み続けることを可能とする不動産の売却方式です。

リースバックによる売却方法なら、まとまった資金を調達できるだけでなく、これまでどおり自宅に住み続けることができるため生活が大きく変わることはありません。

リースバックのメリットとは

必要な資金を調達するためにリースバックを利用するメリットとして挙げられるのは、

・家を売った後も同じ家に住み続けることが可能
・家を所有することで発生するコストの負担がなくなる
・家を所有するリスクを回避できる
・借金を増やさず資金調達が可能
・売却後に買い戻しが可能となるケースもある
・空き家問題解決にもつながる
・通常の不動産売却よりも早く手続できる

などです。

家を売った後も同じ家に住み続けることが可能

リースバックの最大のメリットといえるのは、売却した家にそのまま住み続けることが可能となることです。

引っ越しにかかる大きな出費を抑えることができ、周囲にも無用な詮索をされる心配がありません。

家を所有することで発生するコストの負担がなくなる

不動産を所有していれば、毎年、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。また、火災保険への加入や定期的な建物の修繕など、様々な費用を負担することになるでしょう。

しかしリースバックで家を売却後、賃借という形で住み続けるのなら、これらのコストはすべて買主が負担します。

家を所有するリスクを回避できる

不動産を所有していれば、災害などによる建物の倒壊・破損リスクや、資産価値下落による売却ができなくなるリスクなども抱えます。

住宅ローンを利用しているときには、金利上昇など予測しにくいリスクを多く抱えなければなりません。

しかしリースバックで売却後は不動産の所有者ではなくなるため、これらのリスクを負うことはなくなります。

借金を増やさず資金調達が可能

リースバックは不動産を売却することによる資金調達のため、借金をせずにお金を手にすることができます。

老後の資金確保や、事業資金など様々な用途に使用が可能です。

売却後に買い戻しが可能となるケースもある

リースバックの中には、一定条件のもとで売却した家の買い戻しが可能となる「買戻し特約」がついたものもあります。

この特約が付されていれば、売却先は一定期間、第三者に転売できなくなるため期間内に買戻し金額を支払えば取り戻せます。

ただ、買戻しの特約期間中でも賃料を数か月滞納した場合、権利が消失するため買い戻すことはできなくなるので注意してください。

空き家問題解決にもつながる

近年では空き家が増加していることが問題視されていますが、子が別途住まいを購入し、親が他界した後で誰も実家に住まなくなることで空き家が増えています。

そこで、他界した後に誰も家を活用することがない場合などは、リースバックで家を売却することで得た資金を有効活用できます。

通常の不動産売却よりも早く手続できる

一般的な不動産売却の場合、仲介業者を間に挟み、買主探しから様々な手続を経て早くても数か月単位の時間がかかります。

しかしリースバックなら、不動産会社やファイナンス会社などが家を買い取ることが多いため、資金を調達するまでの時間が短くて済みます。

リースバックで資金調達するときのデメリットとは

リースバックは一般的な不動産売却よりもメリットが多いと感じるでしょうが、デメリットもいくつかあります。

主にリースバックを使った資金調達のデメリットとは、

・売却価格が相場よりも安くなってしまう可能性が高い
・住み続けるには賃料負担が必要
・不動産の売却金額がローンを下回るときは利用不可
・将来ずっと住み続けることが可能とは限らない

などです。

売却価格が相場よりも安くなってしまう可能性が高い

リースバックで不動産を売却するときは、売却価格が一般的な売却のときよりも安く見積もりされる可能性が高いといえます。

その理由は、運営会社が不動産を処分するときの損失を抑えるためで、売却価格を市場価格より低く設定するからです。

一般的なリースバックによる売却価格は市場価格の70%前後なので、たとえば自宅の市場価格が3千万円のケースでは、3千万円×70%＝2千100万円程度と考えておいてください。

住み続けるには賃料負担が必要

リースバックで家を売却した後は、買主と賃貸借契約を結ぶことで引き続き住むことができます。そのため、これまで必要のなかった賃料を毎月支払うことが必要です。

賃料は住宅の築年数や土地の条件などにより変わるでしょうが、相場よりも高めに設定されることもあるため、後々のトラブルを防ぐためにも確認しておきましょう。

不動産の売却金額がローンを下回るときは利用不可

リースバックで家を売ったとき、売却価格が住宅ローン残債を上回っていれば、ローンを完済できる上にまとまった現金を調達できます。

しかしローンが多く残っているときには、調達できる資金は少なくなってしまうでしょう。

さらに家の売却価格が住宅ローン残債を下回っているときには、住宅ローンを完済できないため、売却自体できなくなってしまします。

将来ずっと住み続けることが可能とは限らない

リースバックで家を売却しても、住み続けることができる期間が定められているときには、一定期間後に家を明け渡さなければなりません。

一般的には賃貸借できる期間が決められている定期借家契約によるリースバックが多いため、期間が満了したときに再契約してもらえなければ、契約は終了し引っ越しすることが必要です。

同一物件に住み続けることができ普通借家契約なのか、それとも定期借家契約なのか事前に確認した上で、リースバックによる家の売却を決めたほうが安心といえます。

リースバックで多く見られるトラブルとは

リースバックによる資金調達には、メリットもデメリットもあるため、どちらを優先させるかにより利用するか決めましょう。

そして、リースバックによるトラブルの報告で見られるのが、

・リースバック後の賃料が高額で家賃負担が重くなった
・賃貸借契約を更新したくても拒否されてしまい退去が必要になった
・賃料を値上げされてしまった

などです。

特に賃料を巡るトラブルが多いため、事前に賃貸借契約の内容を確認しておく必要があります。

まとめ

リースバックとは、うまく活用すれば住宅ローンの返済が不安定なときの打開策としても活用できる資金調達の方法です。

住宅ローンは30年や35年など、かなり長期に渡り返済を続けることが必要ですが、ライフステージの変化や経済状況などで先行き不安を感じることもあるでしょう。

特に今は新型コロナウイルス感染拡大の影響により、職を失ったり収入が減ったりなど従来どおりローン返済が厳しいという方もいるはずです。

そのような住宅ローンを払い続けることが厳しい事態に見舞われたときでも、リースバックなら引っ越しせずに売却が可能となります。

また、リースバックにより調達した資金の使途に制限はないため、事業資金が不足しているときでも活用できる資金調達の方法です。

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